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「徐文明搜狐博客」A股房企业绩冰与火(2019-05-07)


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  房地产业的分化重组仍在继续。

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  随着2018年业绩和2019年一季度报告的发布,房地产行业正在出现微妙的变化。

  一边是2018年的销售新纪录。分别为6000亿元、5500亿元和5000亿元,万科(000002。深圳)、恒大(03333。HK)碧桂园(香港股票02007)(02007)。香港)再次突破过去的自我。千亿房地产企业阵营也扩大到30家。
  另一方面,一季度,三大房地产龙头企业销售总额同比平均下降近13%。据科瑞统计,一季度万科下跌1.76%,碧桂园下跌9.25%,恒大下跌26.21%。与此同时,房地产百强企业整体销售额下降1%。而且,据时代周报的不完全统计,一季度房地产企业实现目标率在20%以下的占比近七成。

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  2019年被认定为房地产销售小年,各城市市场格局将延续。催收、融资、去杠杆、增利仍是房地产企业的高频词汇和难点话题。

  房地产企业的天花板
  对于行业天花板的讨论,其实并没有停止。

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  在房地产企业转向新业务的原因中,我们经常可以看到“由于房地产行业发展天花板”的表述。几年前,业内曾给出房地产企业规模将达到4000亿元的上限,但仅一年后就被打破。
  2016年以来,中国房地产经历了三年来最快的增长。通过高周转、高杠杆的路径,房地产百强企业销售规模保持了40%以上的年复合增长率。

  大环境是,2018年全国商品房销售额近15万亿元,同比增长12%,创历史新高,远远超过2015年的8万亿元和2016年的11万亿元。

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  问题还在继续:市场能否保持足够的动力?这是转折点吗?
  中国房地产业协会原副会长朱中一表示,中国房地产业至少还有10年的发展。第二,城市群不断发展的原因是:第一,城市群不断发展,这是城市发展的新要求。

  “对于2019年的房地产市场,预计可能会有10%的下降,但整体市场仍将达到13万亿元。”世茂集团董事局副主席徐世坦在今年3月的业绩发布会上对《时代周报》等媒体表示。

  不难发现,碧桂园、万科、恒大等巨头对随后的规模增长并没有给予积极的态度。
  万科2019年的收款额为6000亿元,低于去年6300元的销售目标;碧桂园甚至没有给出今年的销售目标,关键词是“提质提速”;恒大今年的销售目标增幅也下降了近2%。

  可以肯定的是,高杠杆和高增长模式注定是不可持续的。据不完全统计,2019年多数大型房地产企业业绩目标增速低于2018年。
  凯瑞分析师指出,预计2019年房地产企业业绩规模的增长将主要依靠供应增长。预计今年整体预期去化率与2018年60%基本持平,低于2017年。

  净利润下降
  房地产企业的净利润状况出现了明显的分化。

  时代周报根据wind地产行业分类数据统计发现,沪深股市146家房地产企业中,有60家企业净利润出现下滑,占总数的41%。
  2016年以来,净利润为负的房地产企业增加,从13家、11家增加到25家,几乎翻了一番。

  其中多为中小房地产企业,如海航创新(600555)。上海)、中国房地产(600890。上海)、大港股份(002077。SZ)、嘉凯成(000918。SZ)和*ST华业(600240。上海)。
  大型房地产企业仍是净利润最大的企业,如万科(000002sz)、保利(600048)。深圳)、招商局蛇口(001979。深圳)和格陵兰控股(600606。在过去三年中,这家公司一直在净利润的前四名。

  然而,净利润的上下差距正在拉大。比如,万科2018年净利润(合并报表)492亿元,*ST华业净利润为-64.67亿元,差额近550亿元。不过,2017年万科与宁波复旦的差距(600724)。排名倒数的SH,仅380亿元。
  限价和市场低迷已成为影响房地产企业业绩的关键因素。比如,在年报中,万科2018年项目存货减值准备23.1亿元,同比增长43.4%。这影响到税后净利润7.8亿元,以及归属母公司股东的6亿元净利润。

  “利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员姜汉分析,在“把一切都付诸实践而不投机”的大调下,市场下行压力明显,房地产企业的利润空间被挤压。
  现金是国王

  现金为王,正被房地产企业摆在重要位置。
  在2018年万科业绩会上,公司首席财务官孙佳表示,万科的经营模式是现金王和现金流管理模式。公司一直希望保持稳定的债务水平。

  据《时代周刊》报道,不少房地产企业在新年开始后,已经开始根据现金流量制定和实施各项销售计划。“小步快跑”往往是众多中小房地产企业的选择。
  市场放松管制是另一个考虑因素。虽然春节后一、二线城市的销售有所改善,但大部分三四线城市仍保持销售低迷的态势,销售周转率低于预期。

  凯瑞房地产研究中心发布的数据显示,虽然3月份市场整体表现明显好于前两个月,但一季度前100强房地产企业的整体销售量仍下降了1%左右。
  事实上,房地产公司比以往任何时候都更需要钱。今年,对债券方面的依赖度激增。

  据科瑞数据显示,今年3月,85家典型房地产企业融资总额1204.7亿元,同比增长18.5%,同比增长13.7%。
  根据全年中资房地产公司债券发行总额(269053.0%)统计,占2018年中资房地产公司债券发行总额的26908%,相当于中资房地产企业债券总额的26908%。中信建投国际研究报告显示,2019年中国房地产美元债券到期规模为225.8亿美元。

  这意味着,2019年一季度中国房地产美元融资规模已大大超过应偿还金额。
  不过,一季度海外融资成本仍较低。据时代周报统计,主流房地产企业海外融资成本在6%-8%之间,远低于2018年8%以上的融资成本。

  “在大量短期债务即将到期之际,不少房地产企业发行债券的主要目的是借新还旧。不过,债券发行规模越大,未来偿还规模也越大。不明金融人士向时代周报记者分析称,“一旦融资面趋紧,将存在一定风险。”

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