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「杭州海陆重工」商品房销售高增长“踩刹车”(2019-06-17)


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  6月14日下午,国家统计局官方网站发布了2019年1-5月全国房地产开发投资和销售情况。记者发现,与2018年相比,2019年商品房销售面积增速一直处于负增长状态;商品房销售增速仅为个位数,但2018年增速超过两位数。
  瑞银证券分析师陈戈对《证券日报》记者表示:“在我们覆盖的A股房地产公司中,多数公司前5个月的累计销售增长率达到或超过了我们的年度增长预期,总同比增长率达到19%。我们对今年房地产企业销售增长预测保持信心。国际投资者对中国房地产企业的配置和预期可能过于悲观。”

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  A股房地产板块估值有望上涨
  “由于去年6-9月的高增长基数,可能给今年房地产企业月度销售同比增长带来压力,市场应更加关注下半年的整体销售情况,并充分考虑销售节奏和淘汰情况。”瑞银证券分析师陈戈表示。

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  同时,房地产业集中度不断提高,主要体现在销售规模上。瑞银证券提供的数据显示,前5个月,瑞银覆盖的A股房地产公司全口径销售增速为19%,进一步高于百强的14%。与此同时,第二梯队房地产企业继续发力:前5个月,6-20家房地产企业销售额同比增长22%,前五名企业合计增长3%。

  “投资者对全球房地产股整体较为乐观,但对中国房地产企业较为保守。”陈戈向记者总结道:“反映在受访者预期未来12个月中国房地产股将低于全球房地产或中国股指;投资者的盈利前景也比其他地区的房地产企业更悲观;此外,投资者认为,中国房地产企业的公司治理和信息披露都不好。”
  “具有持续竞争优势的开发商的估值可能在年内出现结构性上涨。”“在瑞银证券覆盖的所有A股中,房地产行业的市盈率为7.3倍,在所有子行业中排名倒数第二,但4.8%的股息率最高,roe排名第二,EPS年复合增长率也高于平均水平。”

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  随着房地产政策由国家政策转向城市政策,区域分布较多的房地产企业销售波动性将逐步下降,部分房地产企业将具备参与城市更新、建设购物中心等竞争优势。“这些变化预计将推高房地产企业的估值,”陈说
  高杠杆、依赖债券和ABS融资的房地产企业短期内可能受到影响

  全国房地产开发局同比增长68.5%-1%,同比增长66.3%-1%。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;利用外资30亿元,增长38.8%;自筹资金20276亿元,增长4.1%;存款和预收账款22395亿元,增长11.3%;个人抵押贷款10251亿元,增长占10.8%。

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  此前,有媒体报道称,部分房地产企业的债券和ABS融资渠道将被叫停。
  陈戈说:“市场无需对此过度担忧。我们已经与多家上市房地产企业进行了沟通,包括新闻中提到的一些房地产企业。反馈意见是:一是没有公司报告近期债券和ABS融资受限,部分公司近期刚刚成功发行债券和ABS;二是,这些公司没有听说同行被限制了一些外国公司指出,对于已经拿到地王的公司来说,融资的要求往往会提高,但这是一种普遍的做法,不仅仅是在不久的将来。最后,有企业认为,近期融资融券额度有所收紧,但认为这可能有助于土地市场降温,从而降低拿地成本,增加利润空间。”

  不过,陈戈也指出,与房地产企业相关的融资政策更倾向于分类指导和边际调整,而不是“一刀切”。如果上述消息属实,杠杆率较高、更依赖债券和ABS融资的房地产企业短期内可能受到影响。

  香港国信证券分析师Xu Jin表示,在当前的背景下,楼市调控政策很难再收紧,但放松的概率也很小,目前仍将主要是稳定的。“房不炒”、“按市落实政策”仍是主基调。

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