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「002507股」房地产业急剧聚合(2018-03-27)


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  3月26日晚,随着万科、恒大年报的披露,去年销售收入超过5000亿元的房地产企业“三巨头”相继发布。万科、碧桂园、恒大拥有7亿多平方米的土地储备,现金余额达6100亿元,万科、碧桂园、恒大犹如巨人,这只是行业快速融合的开始。恒大地产董事局主席许家印在26日的业绩发布会上预测,到2020年,“前三名”房地产销售门槛将达到8000亿至9000亿元,前十名为5000亿元,市场份额将从不足25%提高到40%。对于今年的楼市,许家印表示“很有信心”。

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  浓度变化很快

  万科年报显示,2017年,公司实现营业收入2429亿元,实现净利润280.5亿元,增长33.4%;净资产收益率22.8%,提高2个百分点以上。根据年度分红计划,万科计划每10股派发现金股利9元(含税)。按此计算,现金分红约99.35亿元。此外,2017年万科实现销售面积3595.2万平方米,增长30%,销售金额5299亿元,增长45.3%。可以说,“玉梁时代”的万科已经进入了稳定、融合、发展的快车道。
  销售计划是房地产企业业绩发布会上的热门话题。不过,万科已经多年没有公布销售目标。碧桂园今年也打破惯例,没有提出明确的年度销售目标。莫宾说,他没有为公司设定销售目标。他没有为公司设定销售目标。按照要求,碧桂园今年将在去年的基础上实现持续增长。

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  恒大的“画风”稍有不同。在26日的业绩发布会上,许家印表示对今年的市场非常有信心。他透露,恒大今年的销售目标是5500亿元,但有可能超过6000亿元。即使今年8000亿元的“战斗”也能完成,但没有必要。因为恒大注重规模适度增长,注重增长质量。根据许家印勾勒的蓝图,到2020年底,恒大总资产将达到3万亿元,年销售规模将达到8000亿元,年利税达到1500亿元。此外,负债率将降至同行中的中低水平,成为世界百强企业之一。

  “房地产业的集中度正在发生巨大变化。”许家印说,2016年,前十大房地产开发商占房地产销售额的4%左右。到去年,前十名占比24.1%,前三名占比50%,即1.5万亿元。2016-2017年,行业集中度提高20个百分点。“我们相信集中度会加快,2020年市场份额(前十大房地产开发商)将达到40%左右。但是,2017年销售程度已经饱和,煎饼不会增加,但转换程度在变化,大企业在不断蚕食小企业的市场份额。到2020年,十大房地产企业年销售门槛为5000亿元,前三名房地产企业年销售额将达到8000亿至9000亿元。市场份额将为大型企业创造许多并购机会。我们对未来三年房地产业的发展充满信心。”
  规模后多元化

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  近年来,关于谁是行业领头羊的争论不绝于耳,但作为行业标杆的万科却没有提及“规模”一词。相反,它更注重质量增长和如何引领行业转型。对此,万科提出将战略定位从“城市配套服务商”提升到“城乡建设和生活服务商”。
  万科认为,“城乡建设和生活服务商”包括四个方面:良好的生活场景划分、实体经济的新生力量、创新探索试验田、和谐生态建设者。如万科正在大力发展租赁住房业务,拓展物业服务、商业开发运营、物流仓储等业务,探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

  其中,在租赁住房方面,万科已整合成集中长期租赁公寓品牌“公园洋房”。截至2017年底,共收购房源超过10万套,开盘公寓超过3万套,覆盖29个一、二线城市。万科表示,计划在2018年收购超过10万套租赁房屋,并新开5万多套。未来,我们将尽力发挥专业优势,整合上下游优质资源,努力成为保障房共建共享的领头羊。在物业服务方面,万科已进入80个城市,在声誉和品牌方面继续领先。

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  乡村园林的多元化发展也在进行中。作为房地产主营业务的战略补充,碧桂园正着手打造科技小镇,围绕一线城市、强势二线城市打造住宅等多种业态,实现长期盈利。截至2017年底,公司与各地签订战略合作协议56项,已实施小城镇项目8个。在长期公寓方面,碧桂园此前提出三年内开发100万套长期公寓。2017年,公司正式成立长期租赁事业部,在北京、上海、广州、深圳、武汉、厦门等城市筹建项目。在建客房2963间,已购置8000多间。预计2018年将有多个城市和项目同时开盘。此外,就在几天前,碧桂园宣布有意将房地产板块拆分为香港证券交易所主板上市。
  恒大将从2018年开始探索高新技术产业,逐步形成以民生地产、文化旅游、养生为两翼,以高新技术产业为龙头的产业格局。

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