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【002404资金流向】住房租赁资产证券化大政策落地(2018-04-26)


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  4月25日,中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》,重点支持住房租赁企业发行以房地产为标的资产的股权资产证券化产品,积极推广各类债权性质资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金,这是国家提出加快发展住房租赁市场后,出台的首个支持住房租赁资产证券化的文件。
  业内人士认为,《通知》的出台,有利于盘活存量住房租赁资产,实现房地产企业投融资、经营、退出的全闭环,降低房地产企业的杠杆率,提高房地产企业的资产管理能力和项目收益。发展房地产投资信托市场,有利于加快建立房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件,主要包括:房产已建成,权属明确;建筑质量安全标准符合有关要求;房屋租赁登记备案手续已按规定办理;物业正常经营,产生持续稳定的现金流;原股权所有人公司治理良好,近两年无重大违法违规行为等,要优先建设大中城市的住房,比如大中城市的住房建设,优先考虑大中城市的住房建设。此外,政策鼓励专业化、机构化的房屋租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设经营租赁住房,通过资产证券化盘活资产;支持住房租赁企业依法将闲置的商业办公场所改建为租赁住房,开展资产证券化融资;优先安排项目运作良好的发起人(原股权持有人)开展住房租赁资产证券化。通知还对完善住房租赁资产证券化工作程序、加强住房租赁资产证券化监督管理提出要求。

002404资金流向
  据魔方生活服务集团副总裁金哲介绍,这是自一系列鼓励租赁市场发展的政策出台以来,进一步给予的一系列资金支持。该政策不仅鼓励金融创新,使长期公寓企业更方便、更有效地获得资金,而且明确强调风险管控,对于培育市场投资者信心具有积极意义。此外,为使市场更加规范,政策还对物业性质、经营能力、经营者资质等提出了新的要求。相信这将对整个行业的轻资产运作起到积极的作用。

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  2017年7月,住房和城乡建设部等九部委联合下发《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》,提出加大对住房租赁企业的金融支持力度,支持发放企业信贷专门用于发展住房租赁业务的债券和资产支持证券,鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持和促进地方政府发展房地产投资信托基金。华泰证券研究报告显示,截至今年2月7日,在交易所上市的类似REITs的证券化产品数量为29款,总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业地产资产证券化产品数量和规模均超过前三年总和。

  房地产企业涉足长租公寓的“痛点”显而易见。中城投资总裁陆琳认为,房地产企业在做长期公寓业务时首先面临的问题是投资回报率不高;其次,税收也是一个大问题。为了促进租赁市场的发展,政府需要从土地、税收、金融等方面出台更多的优惠措施。
  据阳光城有关人士介绍,原来的REITs不是真正的REITs,都像REITs一样,缺乏二级市场,流动性差。通知明确,住房租赁资产证券化有利于盘活存量住房租赁资产,加快资金回笼,提高资金利用效率。租赁住房资产证券化丰富了产品形态。所有符合证券化要求的标的资产和业务条件都可以在资产证券化、准REITs、CMBS或ABN等产品中实现。阳光城已有结案案例,部分案件正在审理中。

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  新城控股高级副总裁欧阳杰认为,出租房的投资回报率非常低。政策明确规定以持有的不动产作为标的资产,采用收益法评估资产证券化产品。因此,收益率很难满足资产证券化的预期。“目前,所有的资产证券化产品都是类似REITs的,本质上是债务。实现中等回报几乎是不可能的。除非降低地价和税收,提高租金,否则就可以实现资本市场可以接受的投资回报率。”
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  住房租赁资产证券化四大亮点

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  近日,中国证监会、住房和城乡建设部在总结前期工作的基础上,联合下发了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,建议鼓励专业化、事业性住房租赁企业开展资产证券化。
  房屋租赁资产证券化试点发行房地产投资信托基金

  中国证监会、住房和城乡建设部25日发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》,指出支持住房租赁企业发行以房地产为标的资产的股权资产证券化产品,积极推广各类具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs),探索建立专业的房屋租赁资产证券化信用增级机构。

  资本市场租购并举政策的实施
  4月25日,中国证监会、住房和城乡建设部联合下发《关于推进住房租赁资产证券化有关工作的通知》,明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、重点和重点支持领域,完善住房租赁资产证券化工作程序,提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时,鼓励专业化、制度化建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。

  北京首个自给自足租赁住房项目需配套政策跟进
  近日,北京首个企业自有租赁住房项目万科翡翠院已进入展期。租金水平和一次性付款方式引起了热议。业内人士认为,今后要及时跟进土地、税收、金融等配套政策。

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